En el ámbito inmobiliario, el contrato de arras es una herramienta fundamental para garantizar la seriedad y el compromiso de las partes en una compraventa. Sin embargo, uno de los errores más comunes y que puede acarrear serias consecuencias jurídicas es no especificar claramente el tipo de arras en el contrato. En este artículo, exploraremos qué es un contrato de arras, los diferentes tipos que existen según la normativa española y la importancia de contar con un abogado para evitar problemas legales.
¿Qué es un Contrato de Arras?
Sin entrar en precisiones doctrinales, el contrato de arras es un acuerdo preliminar en una compraventa inmobiliaria mediante el cual una de las partes entrega una cantidad de dinero a la otra como muestra de su compromiso para llevar a cabo la transacción. Este contrato sirve como una garantía que asegura que ambas partes están comprometidas con la venta o compra del inmueble.
Tipos de Arras
Según la normativa española, específicamente el Código Civil, se distinguen tres tipos de arras, cada una con sus propias implicaciones jurídicas:
1. Arras Confirmatorias: Se entregan como parte del precio total del inmueble. Si el contrato no se llega a formalizar, la cantidad entregada en concepto de señal debe ser devuelta, pero puede obligarse a los intervinientes a cumplir con el contrato y/o indemnizar al contrario en caso de incumplimiento.
2. Arras Penales: Estas arras tienen un carácter indemnizatorio. Si una de las partes incumple el contrato, deberá pagar una cantidad preestablecida como penalización, sin perjuicio de las acciones para obligar a cumplir el contrato.
3. Arras Penitenciales: Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si el comprador desiste, perderá la cantidad entregada; si es el vendedor quien desiste, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
¿Qué ocurre si no se especifica el Tipo de Arras?
Cuando en un contrato de arras no se especifica claramente qué tipo concreto se están pactando, puede dar lugar a confusión y litigios. La jurisprudencia española ha establecido que, a falta de determinación clara, se presume que se trata de meras arras confirmatorias. Así lo indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (SAP BCN, Sección 16ª, 27/02/2008, Sentencia 111/2008), que afirma:
“Dada su trascendencia en orden a la eficacia del contrato principal en el que aparecen, el orden en el que debe presumirse su naturaleza es el ya expuesto; es decir, a falta de determinación clara, se presume que se trata de meras arras confirmatorias; en su defecto, de arras penales y, sólo cuando consta de manera evidente, de arras de desistimiento, en cuanto excepcionan la regla general de la eficacia obligatoria de los contratos sancionada por el artículo 1256 CC.” .
En el mismo sentido, SSTS de 18/10/1996, de 24/10/2002, de 20/05/2004, de 24/03/2009 y 23/09/2014.
Esta presunción puede ser impugnada si alguna de las partes demuestra que la intención real era pactar arras penales o penitenciales. El proceso puede ser largo y costoso, y la interpretación judicial puede variar dependiendo de las circunstancias del caso y la redacción del contrato.
La importancia de contar con un Abogado
Para evitar estos problemas, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Un abogado puede garantizar que el contrato de arras esté correctamente redactado y que todas las cláusulas reflejen fielmente la intención de las partes. Además, un abogado puede:
• Revisar y redactar contratos: Asegurando que se especifiquen claramente el tipo de arras y sus implicaciones.
• Asesorar en la negociación: Ofreciendo consejos estratégicos para proteger los intereses de su cliente.
• Representar en litigios: En caso de disputas, un abogado puede representar y defender eficazmente a su cliente ante los tribunales.
Conclusión
El contrato de arras es una pieza clave en las transacciones inmobiliarias y su correcta redacción es crucial para evitar futuros litigios. No especificar el tipo de señal en el contrato puede llevar a confusión y conflictos legales que pueden ser evitados con el adecuado asesoramiento legal. Contar con un abogado experto en derecho inmobiliario no solo facilita el proceso de compraventa, sino que también proporciona tranquilidad y seguridad jurídica a las partes implicadas.
Si estás pensando en comprar o vender un inmueble, no dudes en contactar con un abogado para que te asesore y garantice que todo el proceso se realice de acuerdo a la ley, protegiendo así tus intereses y evitando sorpresas desagradables.
*Nota para Cataluña:
El Código Civil Catalán es mucho más explícito. En su artículo 621-8 dispone que las Arras penitenciales deben pactarse expresamente, y que la entrega a cuenta de una cantidad de dinero deben entenderse como arras confirmatorias.