Introducción
En los últimos años, el auge del alquiler turístico ha transformado la industria hotelera y el mercado inmobiliario en España. La creciente popularidad de plataformas digitales que ofrecen este tipo de servicios, ha facilitado el alquiler temporal de viviendas particulares a turistas. Aunque esta modalidad ofrece beneficios económicos para los propietarios, también ha generado una serie de problemáticas, especialmente en lo que respecta a las molestias causadas a los vecinos de la finca. En este artículo, exploraremos los requisitos legales que rigen las viviendas de alquiler turístico en España y abordaremos la problemática que surge en relación con los vecinos.
1. Requisitos Legales para Viviendas de Alquiler Turístico
Para asegurar una práctica adecuada y regulada de los alquileres turísticos, España ha implementado una serie de requisitos legales que los propietarios deben cumplir. Estos requisitos pueden variar según la comunidad autónoma, pero generalmente incluyen:
a) Licencias y autorizaciones: Los propietarios deben obtener las licencias y autorizaciones necesarias para alquilar su vivienda con fines turísticos. En algunas ciudades, se ha limitado la concesión de nuevas licencias para proteger el entorno residencial y evitar la sobresaturación de turistas.
b) Registro: Las viviendas de alquiler turístico deben estar registradas en el organismo competente de la comunidad autónoma correspondiente. Es importante que los propietarios verifiquen los plazos y requisitos específicos para realizar el registro.
c) Cumplimiento de normativas urbanísticas: Las propiedades deben cumplir con las normativas urbanísticas y de seguridad establecidas por las autoridades locales. Estas normativas garantizan la adecuada convivencia con los vecinos y la protección del patrimonio arquitectónico.
2. Problemática: Molestias a los vecinos de la Finca
A pesar de los requisitos legales, muchas viviendas de alquiler turístico continúan generando molestias significativas a los vecinos. Algunos de los problemas más comunes son:
a) Ruidos y fiestas: Los turistas que alquilan viviendas para vacaciones a menudo pueden llevar a cabo fiestas y generar ruidos excesivos, perturbando la tranquilidad del vecindario.
b) Rotación continua de inquilinos: La constante rotación de turistas puede generar inestabilidad en la comunidad, dificultando el establecimiento de relaciones de vecindad y creando un ambiente de transitoriedad.
c) Falta de responsabilidad: Algunos turistas pueden no ser conscientes de las normas de convivencia y no sentirse responsables por su comportamiento, lo que lleva a la negligencia en el cuidado de la propiedad y áreas comunes.
d) Impacto en los servicios: El aumento del turismo puede ejercer presión sobre los servicios locales, como la recolección de residuos, el suministro de agua y otros recursos, afectando la calidad de vida de los residentes.
3. Soluciones y Recomendaciones
Para abordar la problemática causada por las viviendas de alquiler turístico y las molestias a los vecinos, se pueden considerar las siguientes soluciones desde dos perspectivas clave: desde el punto de vista del propietario del piso turístico y desde el punto de vista de la comunidad de propietarios y vecinos.
Desde el punto de vista del propietario del piso turístico:
a) Gestión responsable: Los propietarios de viviendas de alquiler turístico deben asumir una gestión responsable de sus propiedades. Esto incluye la selección cuidadosa de los inquilinos, establecer reglas claras sobre el comportamiento permitido y prohibido en la propiedad y proporcionar información detallada sobre las normas de convivencia a los huéspedes.
b) Atención al entorno: Los propietarios deben ser conscientes del impacto que sus alquileres pueden tener en el vecindario y adoptar medidas para minimizar las molestias. Establecer horarios de silencio, evitar el exceso de ocupación y facilitar la comunicación con los vecinos para atender sus preocupaciones son algunas de las acciones que pueden tomar.
c) Cumplimiento normativo: Es el punto más importante. Es esencial que los propietarios se aseguren de cumplir con todas las regulaciones y requisitos legales establecidos para el alquiler turístico en su área. Dependiendo de la ciudad e incluso de la zona donde se encuentre el piso turístico, la normativa aplicable puede variar sustancialmente. La normativa aplicable a este tipo de actividades va desde la normativa urbanística hasta la turística, pasando por la fiscal, y cada una de ellas competencia de una administración diferente. Es esencial contar con el asesoramiento de un abogado experto en estas cuestiones para evitar hacer frente a unas muy elevadas sanciones, especialmente cuando la presencia del piso turístico no es bienvenida en el edificio.
Desde el punto de vista de la comunidad de propietarios y vecinos:
a) Diálogo y negociación: Fomentar un ambiente de diálogo abierto entre los vecinos y los propietarios de viviendas de alquiler turístico puede ayudar a resolver conflictos y encontrar soluciones que satisfagan a ambas partes. Establecer canales de comunicación efectivos puede facilitar la resolución de problemas y la identificación de preocupaciones.
b) Regulación a nivel comunitario: En la medida de lo posible, las comunidades de propietarios pueden trabajar en conjunto para establecer normativas internas que regulen el alquiler turístico dentro de la comunidad. Estas reglas pueden adaptarse a las necesidades y características particulares del vecindario.
c) Promover la convivencia responsable: Sensibilizar a todos los vecinos, tanto a los propietarios de viviendas turísticas como a los residentes permanentes, sobre la importancia de una convivencia responsable y respetuosa puede contribuir a reducir las molestias y promover un ambiente armonioso.
d) Colaboración con las autoridades: Es relevante que la comunidad de propietarios trabaje en colaboración con las autoridades locales para informar sobre posibles incumplimientos de normativas y garantizar que se realice una adecuada fiscalización.
4. ¿Y si la convivencia no es posible?
Las Comunidades de Propietarios y los vecinos afectados por la existencia de viviendas turísticas en sus fincas disponen de un abanico de opciones para restablecer el orden y la normalidad. Una buena estrategia debe partir de un estudio previo del piso turístico en cuestión, su grado de cumplimiento normativo administrativo, y del resto de hechos y pruebas relativas a su actividad.
La Ley de Propiedad Horizontal nos da algunas herramientas para limitar las actividades de estos pisos turísticos. Desde limitar su actividad mediante una adecuada modificación de los estatutos, hasta las acciones civiles por actividades molestas o insalubres.
Igualmente, se puede recabar la tutela administrativa instando a la actividad inspectora/sancionadora si se detecta algún incumplimiento normativo de la vivienda turística.
Pero sin duda, es esencial contar con el asesoramiento experto de un abogado que acompañe a los vecinos en la preparación, el asesoramiento y en las acciones a tomar, pues la normativa que afecta a estas viviendas es muy compleja.
Si eres propietario de un piso turístico, la mejor recomendación será siempre conocer y cumplir con la normativa, y sobre todo, asegurarse de que se puede realizar esta actividad antes de ejercerla. La apertura de uno o varios expedientes sancionadores, amén de procedimientos vecinales contra la actividad, puede suponer un verdadero lastre a los rendimientos económicos, especialmente cuando se ha hecho una fuerte inversión de compra y adaptación de un inmueble para dedicarlo a esta actividad.
5. Pisos Turísticos en Madrid
En Madrid han proliferado abundamentemente este tipo de viviendas, y no son infrecuentes los problemas entre los vecinos de la finca y los propietarios de estos inmuebles.
La Comunidad de Madrid ha dispuesto una normativa para regular el uso turístico de viviendas, imponiendo ciertos requisitos administrativos y técnicos, entre los que destaca la necesidad de Declaración Responsable y disponer de un Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT).
Por su parte, el Ayuntamiento de Madrid realizó en 2019 una importantes modificaciones en sus normas urbanísticas que afectan a este tipo de viviendas. Dependiendo de la zona y del uso de la finca, será posible o no el establecimiento de este tipo de actividades. Puede ser que se necesite un acceso independiente del resto del edificio, lo que da al traste con la posibilidad de realizar la actividad en muchos casos.
ACTUALIZACIÓN 2023: el BOCM de 27 de noviembre de 2023 ha introducido nuevas regulaciones para las viviendas de uso turístico en Madrid capital. Regulaciones como el ERIU o el aumento de los m2 mínimos de las viviendas, hacen que deban tenerse muy en cuenta a la hora de realizar esta actividad.
6. Abogado especialista en Viviendas de Uso Turístico
Si eres:
- Un Inversor que está estudiando la viabilidad de este tipo de actividad.
- Un vecino o una Comunidad de Propietarios que sufre molestias por estas actividades, o quiere prevenirlas antes de que se produzcan.
- Un Propietario de un piso turístico que ha recibido una notificación de inicio de un procedimiento sancionador (multa)
- Un Propietario de una vivienda de uso turístico que desconoce si cumple todos los requisitos y normativas, y quiere proteger su patrimonio…
entonces, necesitas asesoramiento. Y yo estoy aquí para brindártelo: CONTACTA
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