El portal inmobiliario idealista ha contado conmigo para abordar un supuesto que se repite más de lo que parece y que tiene difícil salida: ¿qué puede hacer un vecino cuando el de al lado convierte su vivienda en un alojamiento turístico y la comunidad no logra ponerse de acuerdo para impedirlo? El caso de partida es el de una pareada con solo dos propietarios, uno a favor y otro en contra, de modo que cualquier votación nace abocada a un empate perpetuo. Puedes leer el reportaje completo aquí: Alquiler turístico en casas pareadas: ¿qué derechos tiene el vecino afectado? (idealista).
Conviene detenerse en el fondo del asunto, porque la respuesta cambia por completo según un dato que muchos pasan por alto: si existe o no comunidad de propietarios.
El bloqueo en propiedad horizontal y la vía del juicio de equidad
Cuando las viviendas forman una comunidad sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, la facultad de limitar o condicionar los pisos turísticos corresponde a la junta, que ha de pronunciarse por las mayorías reforzadas que la ley exige. El problema surge cuando la composición de la comunidad hace materialmente imposible alcanzar esa mayoría: dos propietarios enfrentados, o cualquier reparto que cristalice en un cincuenta por ciento inamovible. Ahí no hay acuerdo posible y la comunidad queda paralizada.
Para estos puntos muertos, el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal abre una salida que suele desconocerse: el juicio de equidad. Cualquier propietario puede acudir al juez dentro del mes siguiente a la segunda junta, y este, tras convocar y oír a las partes en una comparecencia, resolverá en equidad lo que proceda, pronunciándose incluso sobre las costas. La nota característica de este mecanismo es que el juez no aplica una norma concreta que dé la razón a uno u otro, sino que pondera los intereses en conflicto y busca la solución más justa y razonable para desatascar la situación. Es una herramienta pensada precisamente para los bloqueos, y demasiadas veces se deja escapar por desconocer que el plazo para instarla es breve y preclusivo.
Cuando no hay comunidad: fincas independientes y abuso de derecho
El escenario se invierte si las dos viviendas no están sometidas a propiedad horizontal, sino que son fincas registrales independientes sin elementos comunes jurídicamente compartidos. Al no haber comunidad, no hay Ley de Propiedad Horizontal que aplicar y, por tanto, tampoco juicio de equidad. El propietario que alquila ejerce, en principio, una facultad legítima de su derecho de propiedad reconocido en el Código Civil, y no se le puede prohibir la actividad por la mera oposición del colindante.
Ahora bien, eso no deja desarmado al vecino afectado. El Código Civil ofrece su propia válvula a través del artículo 7, que niega amparo al abuso de derecho y al ejercicio antisocial del mismo: cuando el ejercicio de un derecho sobrepasa manifiestamente sus límites normales y causa daño a un tercero, cabe reclamar la indemnización correspondiente y pedir medidas que impidan que el abuso persista. Si el alquiler turístico de la finca contigua genera ruidos, suciedad o molestias serias, esa es la vía. Y, en paralelo, si la vivienda carece de licencia turística o incumple los requisitos administrativos, la actividad es denunciable por ese flanco. El primer paso, en todo caso, debería ser siempre el diálogo; el recurso a los tribunales conviene reservarlo para cuando aquel se agota.
En definitiva, ante un mismo conflicto -el vecino que no quiere convivir con un alojamiento turístico- el ordenamiento ofrece respuestas muy distintas según el encuadre jurídico de la propiedad. Acertar con la vía desde el principio marca la diferencia entre resolver el problema o enrocarse en él.
¿Te encuentras en una situación parecida, como propietario que alquila o como vecino afectado? Escríbeme con la palabra «TURÍSTICO» a través del formulario de contacto y lo vemos sin compromiso.