En los últimos años, un goteo incesante de sanciones ha golpeado a los propietarios de viviendas de uso turístico (VUT) en Madrid. Multas de 30.001 euros que, amparándose en una supuesta infracción urbanística grave, han supuesto un verdadero quebradero de cabeza para muchos. Sin embargo, el panorama está cambiando de forma radical. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), desde enero de 2026, ha comenzado a anular sistemáticamente estas multas, una tras otra, creando una doctrina sólida que abre una vía de esperanza para los afectados.
Si has recibido una de estas sanciones, este artículo te interesa. Vamos a desgranar las claves jurídicas que están detrás de estas anulaciones y a responder las preguntas que seguramente te estás haciendo.
El Origen de la Sanción: La Tesis del Ayuntamiento de Madrid
Para entender por qué se anulan las multas, primero hay que comprender por qué se imponen. El Ayuntamiento de Madrid ha basado su campaña sancionadora en un único precepto: el artículo 204.3 b) de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Este artículo tipifica como infracción grave «La implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística aplicable».
La interpretación del Ayuntamiento ha sido la siguiente: si una vivienda de uso turístico se encuentra en un edificio de uso residencial y no dispone de un acceso independiente desde la calle (es decir, utiliza el portal y las escaleras comunes), se está desarrollando un uso terciario de hospedaje que es «incompatible» con el uso residencial del edificio. Bajo esta premisa, ha impuesto multas por un importe mínimo de 30.001 euros.
Sin embargo, esta interpretación, que parece tan categórica, ha resultado tener importantes fisuras legales que el TSJM no ha dudado en señalar.
Las Claves de la Anulación: ¿Por Qué el TSJ Tumba las Multas?
El análisis de las recientes sentencias del TSJ de Madrid revela varios argumentos recurrentes y de gran calado jurídico que desarman la postura del Ayuntamiento. No se trata de un único error, sino de un conjunto de fallos en la aplicación del derecho sancionador.
1. La Confusión Fundamental: «Uso Incompatible» no es lo mismo que «Incumplir una Condición Técnica»
Este es el argumento principal y más potente. El TSJM ha dejado claro que una cosa es que un uso esté prohibido (sea incompatible) y otra muy distinta es que, siendo un uso permitido, no cumpla con todos los requisitos técnicos para su implantación.
La propia normativa urbanística de Madrid (el Plan General de Ordenación Urbana y el Plan Especial de Hospedaje) califica el uso de hospedaje como un uso compatible con el residencial en muchísimas zonas de la ciudad. Por tanto, el uso en sí mismo no está prohibido.
La exigencia de un «acceso independiente» es una condición técnica para la implantación de ese uso, pero su incumplimiento no convierte al uso, de repente, en «incompatible». Sancionar por el tipo grave del artículo 204.3.b) es, según el Tribunal, una interpretación extensiva de la norma sancionadora que vulnera el principio de tipicidad consagrado en el artículo 25.1 de la Constitución. Es lo que los juristas denominamos una analogía in malam partem, prohibida en el derecho sancionador.
En resumen: el Ayuntamiento está utilizando el tipo infractor más grave para castigar algo que no encaja en su definición.
2. La Falta de Culpabilidad: Cuando la Propia Administración Genera Confusión
El derecho sancionador exige que exista dolo o culpa en la conducta del infractor. No cabe la responsabilidad puramente objetiva. Y aquí, el TSJM ha detectado un punto débil en la actuación municipal: la propia Administración generó una confianza legítima en los ciudadanos que ahora sanciona.
Resulta que un Acuerdo de la Comisión de Seguimiento del PGOUM de 23 de enero de 2018, que era vinculante para los servicios municipales, establecía expresamente que las VUT que no ocuparan un edificio entero no requerían acceso independiente. Muchos propietarios iniciaron su actividad amparados en este criterio público y oficial.
Aunque este criterio cambió en 2019, no se puede castigar con una sanción tan grave a quien actuó de buena fe, fiándose de la interpretación que la propia Administración hacía de sus normas. Hacerlo atenta directamente contra el principio de culpabilidad y el de confianza legítima.
3. La Prescripción: La Carga de la Prueba Recae sobre la Administración
Las infracciones urbanísticas graves, como la que nos ocupa, prescriben a los cuatro años. El Ayuntamiento, para evitar la prescripción, califica la infracción como «permanente», argumentando que se comete día a día mientras la actividad no cesa.
Sin embargo, el TSJM ha dado un tirón de orejas a la Administración en este punto. Cuando ha transcurrido un tiempo tan amplio (en muchos casos, más de cuatro años) entre la visita del inspector y el inicio del expediente sancionador, corresponde al Ayuntamiento acreditar que la actividad ha continuado ininterrumpidamente.
No es el propietario quien debe demostrar que ha cesado la actividad (lo que sería una «prueba diabólica» de un hecho negativo), sino la Administración quien debe probar que la actividad seguía en marcha. En muchos expedientes, esta prueba simplemente no existe, y la sanción se anula por prescripción.
4. Un Requisito Olvidado: La «Habitualidad» según la Norma Correcta
Para que exista la infracción de «implantación y desarrollo de un uso», primero debe acreditarse que existe una actividad de vivienda de uso turístico. Para definirla, hay que acudir a su normativa sectorial, el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid.
El TSJM ha detectado que el Ayuntamiento aplica erróneamente la versión de este decreto modificada en 2019. Sin embargo, para las inspecciones realizadas antes de esa fecha, regía la redacción original, que exigía para apreciar la «habitualidad» que la actividad se ejerciera durante un periodo mínimo de tres meses continuados durante el año natural.
En la mayoría de los expedientes, la Administración no aporta prueba alguna sobre este requisito. Al no poder acreditar la «habitualidad» conforme a la norma vigente en el momento de los hechos, no se puede dar por probado el primer elemento del tipo infractor: la propia existencia de la actividad de VUT.
Conclusión: Una Vía Real para la Anulación de las Multas
Como hemos visto, la estrategia sancionadora del Ayuntamiento de Madrid en materia de viviendas de uso turístico presenta serias deficiencias jurídicas. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid está estableciendo una doctrina clara y reiterada que protege las garantías de los administrados frente a una aplicación rigorista y, en muchos aspectos, incorrecta del derecho sancionador.
Recibir una multa de 30.001 euros no es el final del camino. Es el comienzo de una defensa legal que, a la luz de la jurisprudencia actual, tiene unas probabilidades de éxito muy elevadas.
¿Se Encuentra en una de Estas Situaciones? Actúe Ahora.
La contundencia de las sentencias del TSJM abre la puerta a la anulación de un gran número de sanciones. Si su caso se parece a alguno de los siguientes ejemplos, es fundamental que busque asesoramiento legal especializado de inmediato:
- Ejemplo 1: Recibió una multa de 30.001 € por «uso incompatible» simplemente porque su vivienda turística, ubicada en un edificio residencial, no tiene un acceso exclusivo y utiliza el portal común.
- Ejemplo 2: La visita de la inspección municipal tuvo lugar en 2018, pero el expediente sancionador no se le notificó hasta 2023, y la Administración no ha aportado ninguna prueba de que usted continuara con la actividad durante todo ese tiempo.
Desde el primer momento en que recibe una notificación, contar con un abogado es determinante. Una defensa bien fundamentada desde el recurso de reposición inicial puede sentar las bases para el éxito en la vía judicial.
Como abogado especialista en derecho urbanístico y administrativo, conozco a fondo esta doctrina del TSJ de Madrid. Mi labor es analizar su caso concreto, identificar cuál de estas vías de anulación es la más sólida y articular una defensa técnica y contundente para anular la sanción. No dé por perdida una batalla que los tribunales están demostrando que se puede ganar.
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