El 6 de abril de 2026 se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el Decreto 27/2026, de 25 de marzo, que reforma en profundidad el hasta ahora vigente Decreto 79/2014, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT) en la Comunidad de Madrid. La norma entró en vigor el 26 de abril de 2026 y trae consigo cambios de calado que todo propietario o titular de una VUT debería conocer.
No se trata de un mero ajuste cosmético. La reforma responde a una acumulación de sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que habían dejado importantes flecos normativos sin resolver, y aprovecha la ocasión para elevar los estándares de calidad, reforzar la seguridad jurídica en las comunidades de vecinos y exigir que todos los trámites se hagan ya únicamente por vía electrónica.
Si tienes una vivienda de uso turístico en Madrid, o estás pensando en poner en marcha una, este artículo es para ti.
¿Por qué se reforma el Decreto 79/2014?
Desde su última modificación en 2019, el Decreto 79/2014 acumulaba una serie de preceptos que el TSJM había declarado nulos mediante sentencias dictadas en 2021. En concreto, la obligación de que fueran los propietarios o sus representantes quienes presentaran la declaración responsable (y no los titulares de la actividad) fue anulada por vulnerar la normativa de libre acceso a los servicios. Lo mismo ocurrió con la exigencia de contratar un seguro de responsabilidad civil cuando el propietario no era el prestador del servicio, y con la restricción que limitaba la firma del CIVUT a arquitectos y arquitectos técnicos.
El Decreto 27/2026 recoge todo esto y va más allá: actualiza los requisitos mínimos de habitabilidad, introduce obligaciones nuevas relacionadas con la propiedad horizontal, y endurece (sutilmente pero con claridad) las condiciones de aforo máximo.
Los cambios más importantes que debes conocer
1. Quién está obligado: del «propietario» al «titular de la actividad»
Este es uno de los cambios más importantes desde el punto de vista jurídico, aunque a primera vista pueda parecer un detalle. La antigua redacción imponía las obligaciones del decreto a los «propietarios de viviendas de uso turístico o sus representantes», una fórmula que el TSJM anuló porque hacía recaer cargas sobre quien no ejercía la actividad. La nueva redacción, en coherencia con la normativa de servicios y con la jurisprudencia, habla en todo momento del «titular de la actividad de alojamiento turístico». Si tú eres el propietario pero no quien explota la VUT, la reforma clarifica notablemente tu posición.
2. Todos los trámites, obligatoriamente por vía electrónica
A partir de ahora, no cabe presentar la declaración responsable en papel ni en ventanilla. Los artículos 11 y 17 del decreto reformado establecen que los titulares están obligados a realizar todos los trámites únicamente por medios electrónicos, a través de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid (www.sede.comunidad.madrid). La justificación es lógica: quien opera una VUT necesariamente dispone de capacidad técnica para publicitarse en internet, por lo que se presume que también puede tramitar su declaración responsable en el entorno digital.
Esto incluye no solo el alta inicial, sino también cualquier modificación, el cambio de titular y la comunicación de cese de actividad, para lo que se han creado nuevos modelos normalizados específicos.
3. La comunidad de propietarios: ahora tiene la última palabra
Este es, probablemente, el cambio que más conversación va a generar. La reforma da plena cobertura reglamentaria a las modificaciones legislativas más recientes en materia de propiedad horizontal. El nuevo artículo 17 ter establece con claridad que cuando una VUT se ubique en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de la actividad deberá aprobarse, limitarse, condicionarse o prohibirse conforme a lo previsto en la normativa sobre propiedad horizontal.
Esto entronca directamente con dos novedades legislativas de rango superior:
- El Real Decreto-ley 7/2019 ya permitía que las comunidades limitaran o condicionaran la actividad mediante acuerdo por tres quintas partes.
- La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, añadió un apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige al propietario obtener la aprobación expresa de la comunidad antes de destinar su vivienda a uso turístico.
- El Tribunal Supremo, en sus sentencias 1232/2024 y 1233/2024, confirmó que las comunidades pueden incluso prohibir la actividad con esa misma mayoría cualificada.
La declaración responsable que presenta el titular deberá incluir ahora la manifestación expresa de que dispone del certificado acreditativo de que la comunidad ha aprobado la actividad, o de que los estatutos no la prohíben. Sin ese respaldo, la actividad no puede iniciarse.
4. Las VUTs de protección pública: prohibición expresa
Con la nueva regulación desaparece cualquier zona gris en este punto. El artículo 17 ter es taxativo: ninguna vivienda sometida a algún régimen de protección pública podrá ser vivienda de uso turístico. La remisión es al artículo 7 del Decreto 74/2009, que aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. Si tu vivienda tiene o ha tenido en algún momento protección pública, conviene revisar muy bien si esta restricción te resulta aplicable antes de presentar cualquier declaración.
5. Los ayuntamientos pueden fijar límites por zonas
Otra novedad de calado. El artículo 17 ter faculta expresamente a los ayuntamientos para que, aplicando criterios objetivos y con base en razones imperiosas de interés general, establezcan limitaciones proporcionadas en cuanto al número máximo de VUTs por edificio, por ámbito, por zona, por sector o incluso por periodos temporales. Madrid capital ya venía aplicando restricciones a través del Plan Especial de Hospedaje, pero ahora esta facultad queda recogida con nitidez en la norma sectorial autonómica.
6. El CIVUT se actualiza: más requisitos técnicos
El Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT), imprescindible para presentar la declaración responsable, incorpora nuevas exigencias. Además de las ya conocidas (calefacción, agua fría y caliente, extintor, señalización de emergencia), el nuevo artículo 17 quáter añade que la vivienda debe acreditar:
- Adecuada iluminación y ventilación en dormitorios y salón comedor, junto con algún sistema de oscurecimiento total de la luz (persianas, blackout, etc.).
- Adecuada iluminación y ventilación en la cocina.
- Ventilación (natural directa o conducida, o forzada) en los cuartos de baño.
- El plano de evacuación debe colocarse ahora en la puerta de la vivienda.
Si ya tienes un CIVUT emitido bajo la normativa anterior, tienes un plazo de tres años desde la entrada en vigor para adaptarlo (salvo que realices una reforma sustancial antes, en cuyo caso la exigencia es inmediata).
7. Los requisitos mínimos de las habitaciones: superficies, camas y alturas
El nuevo artículo 18 especifica con un nivel de detalle desconocido hasta ahora el contenido mínimo de cada estancia. Estos son los puntos más relevantes:
Dormitorios: superficie mínima de 12 m² útiles y, como mínimo, dos camas individuales de 0,9 × 1,9 m o una cama doble de 1,35 × 1,9 m, mesitas de noche (o elementos similares), sillas o butacas y armario.
Baños: superficie mínima de 1,5 m² útiles, bañera o ducha, lavabo e inodoro, ventilación y una altura mínima suelo-techo de 2,2 m.
Salón comedor: superficie mínima de 10 m² útiles (o 14 m² si tiene cocina integrada), iluminación, ventilación y sistema de oscurecimiento.
Cocina: superficie mínima de 5 m² útiles, iluminación, ventilación, campana extractora, cocina de dos o más fuegos, horno, fregadero, frigorífico y espacio para lavadora y residuos.
Estos son umbrales mínimos, y es posible que algunas VUTs actualmente en funcionamiento no los alcancen. El plazo de adaptación es, de nuevo, tres años.
8. La capacidad máxima de alojamiento se restringe
Este es un cambio que puede afectar directamente a la rentabilidad de algunas viviendas. La fórmula para calcular el aforo máximo se ha endurecido. El decreto elimina la antigua categoría de viviendas de menos de 25 m² (que permitía alojar hasta dos personas en una pieza), y modifica las reglas generales:
- Para viviendas de entre 25,5 m² y 40 m² útiles: máximo cuatro personas en al menos dos piezas habitables.
- Por cada 12 m² útiles adicionales (antes eran 10 m²) en al menos una pieza habitable más independiente: se autorizan dos personas más.
Sí se permite, además, computar dos plazas adicionales en camas convertibles en el salón comedor, siempre que la superficie y distribución lo permitan. Esas plazas cuentan para el total de la capacidad máxima.
En la práctica, esto significa que para alojar a seis personas necesitarás al menos 52 m² útiles y las estancias correctamente distribuidas, frente a los 50 m² que exigía la norma anterior.
9. Más información obligatoria para los usuarios
El artículo 18 amplía el catálogo de información que el titular debe facilitar al huésped antes de la contratación. A los datos ya conocidos (teléfonos de emergencia, accesibilidad) se suman ahora obligaciones sobre:
- Zonas de uso restringido y uso de instalaciones.
- Admisión de mascotas.
- Restricciones para fumadores.
- Normas sobre separación y depósito de residuos conforme a la normativa municipal.
- Normativa municipal sobre ruidos y vibraciones.
10. Plazos de resolución y silencio administrativo
El decreto introduce un plazo máximo de seis meses para que la Administración notifique la resolución que declare la imposibilidad de ejercer la actividad (por defectos en la declaración responsable). Transcurrido ese plazo sin resolución notificada, se producirá la caducidad del procedimiento en los términos del artículo 25 de la Ley 39/2015. El mismo plazo de seis meses rige para la resolución de los expedientes de dispensa.
¿Cuándo entra en vigor todo esto? El periodo de adaptación
El decreto entró en vigor el 26 de abril de 2026. Sin embargo, quienes ya tenían su VUT registrada y en funcionamiento tienen un periodo de adaptación de tres años (hasta aproximadamente abril de 2029) para adecuarse a los nuevos requisitos de los artículos 10, 14, 17 quáter y 18. Este margen no opera si se acomete una reforma sustancial del inmueble antes de que expire ese plazo, en cuyo caso las nuevas exigencias son de aplicación inmediata.
Las VUTs de nueva creación, lógicamente, deben cumplir la normativa desde el primer día.
Conclusión: una reforma que pide orden y diligencia
El Decreto 27/2026 no reinventa el sistema de regulación de las viviendas de uso turístico en Madrid, pero lo pone al día de forma muy significativa. La aprobación comunitaria previa, la prohibición para viviendas protegidas, el endurecimiento de los requisitos técnicos y la digitalización obligatoria de los trámites configuran un escenario más exigente, en el que tener los papeles en regla se convierte en algo todavía más importante que antes.
Si tu VUT está en activo, conviene revisar si cumples con la nueva normativa y aprovechar el periodo transitorio con cabeza. Si estás pensando en iniciar la actividad, conocer estas reglas desde el principio te ahorrará problemas futuros.
¿Tienes dudas sobre cómo te afecta este decreto?
Como abogado especialista en pisos turísticos y derecho administrativo, puedo ayudarte a revisar la situación de tu vivienda de uso turístico, valorar si necesitas actualizar tu declaración responsable, o simplemente resolver las dudas que te hayan surgido con esta nueva normativa.
Contáctame y lo analizamos juntos.
Preguntas frecuentes sobre el Decreto 27/2026 y las VUTs en Madrid
¿Tengo que presentar una nueva declaración responsable si ya tengo mi VUT registrada? No de forma inmediata. Si tu vivienda ya está inscrita en el Registro de Empresas Turísticas y no hay ninguna modificación en tus datos o condiciones, no tienes que presentar nada ahora. La obligación de adaptarte a los nuevos requisitos técnicos (habitaciones, baños, CIVUT actualizado, etc.) tiene un plazo de tres años. Sí deberás presentar una nueva declaración si cambias de titular, modificas la capacidad o realizas una reforma sustancial antes de que expire ese plazo.
¿Qué pasa si mi comunidad de propietarios no me da la aprobación? Sin la aprobación de la comunidad -o sin acreditar que los estatutos no prohíben la actividad- no puedes iniciar la actividad de VUT en un edificio en régimen de propiedad horizontal. Si ya tienes la actividad en marcha y la comunidad adopta un acuerdo prohibitivo con la mayoría cualificada de tres quintas partes, ese acuerdo no tiene efectos retroactivos, por lo que no te afecta de forma automática. En cualquier caso, si te encuentras en esta situación, conviene analizarla con detalle antes de actuar.
¿Quién puede firmar el CIVUT ahora? El decreto de 2026 suprime definitivamente la restricción que limitaba la firma del CIVUT a arquitectos y arquitectos técnicos, restricción que el TSJM ya había anulado en 2021. Ahora puede suscribirlo cualquier «técnico facultativo competente», una expresión más amplia que abre la puerta a otros profesionales habilitados.
¿Mi piso de protección oficial puede ser VUT? No. El Decreto 27/2026 lo prohíbe expresamente. Las viviendas sometidas a cualquier régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid no pueden destinarse a uso turístico. Si tienes dudas sobre si tu vivienda está o ha estado acogida a algún régimen de este tipo, es imprescindible comprobarlo antes de presentar ninguna declaración.
¿Qué ocurre si el Ayuntamiento de mi municipio limita el número de VUTs en mi zona? El decreto habilita expresamente a los ayuntamientos para establecer ese tipo de limitaciones, pero deben estar basadas en criterios objetivos y razones de interés general. Si la limitación afecta a tu vivienda de forma desproporcionada o sin justificación suficiente, puede ser impugnable. Es un terreno que todavía está desarrollándose jurídicamente, y conviene seguirlo de cerca.
¿Puedo seguir alojando al mismo número de personas que antes? Depende de la superficie de tu vivienda. La nueva fórmula de capacidad máxima es algo más restrictiva: exige 12 m² adicionales por cada dos personas extra (antes eran 10 m²), y elimina la categoría de viviendas de menos de 25 m². Si tu VUT opera en el límite de capacidad, revisa los nuevos cálculos con cuidado.