La reciente aprobación definitiva de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, conocida como Plan RESIDE, ha supuesto un cambio radical en el panorama normativo para las viviendas de uso turístico (VUT) en la capital. Si es usted propietario o gestor de un piso turístico, esta nueva regulación le afecta directamente y es fundamental que conozca sus implicaciones para garantizar la legalidad de su actividad y evitar cuantiosas sanciones.
Desde este despacho, especializado en el sector de los alojamientos turísticos, hemos analizado en detalle la nueva normativa para ofrecerle una guía clara y precisa sobre los cambios más relevantes.
El Objetivo del Plan RESIDE: Proteger el Uso Residencial
El Ayuntamiento de Madrid, a través de esta modificación, busca un objetivo principal: proteger y fomentar el uso residencial, especialmente en las zonas más tensionadas de la ciudad. Para ello, el Plan RESIDE establece un marco mucho más restrictivo para la implantación de VUTs, diferenciando fundamentalmente dos grandes ámbitos de aplicación con regulaciones distintas.
Zona 1: El Centro Histórico (APE 00.01) – La Prohibición como Norma General
El cambio más drástico se produce en el perímetro del Área de Planeamiento Específico (APE) 00.01 «Centro Histórico». Si su inmueble se encuentra dentro de esta zona, la nueva normativa es taxativa.
La regla principal es la prohibición de implantar nuevas viviendas de uso turístico en edificios de uso residencial.
Según establece el nuevo artículo 7.6.3 bis de las Normas Urbanísticas, en los edificios de uso residencial existentes dentro de este ámbito: «No se admite su implantación en ninguna de las plantas del edificio».
Esto significa, en la práctica, el fin de las licencias para pisos turísticos «dispersos» que conviven con viviendas de vecinos en el corazón de Madrid. La norma busca concentrar la oferta de hospedaje en edificios de uso exclusivo no residencial.
¿Existen excepciones? La normativa contempla supuestos muy tasados, como la posibilidad de obtener una licencia para VUT en la modalidad de edificio exclusivo en inmuebles catalogados con nivel de protección 3, pero con una vigencia temporal de quince (15) años y vinculada a la rehabilitación integral del edificio. Transcurrido ese plazo, el inmueble deberá retornar al uso residencial.
Zona 2: El Resto de Madrid – La Exigencia Clave del Acceso Independiente
Fuera del perímetro del Centro Histórico, la regulación es diferente, pero introduce un requisito que cambiará por completo la viabilidad de muchos proyectos.
La nueva condición indispensable es que la VUT disponga de un acceso independiente.
El modificado artículo 7.1.4 de las Normas Urbanísticas y, de forma más específica para el hospedaje, el artículo 7.6.3, imponen que los locales destinados a este uso en edificios residenciales deben contar siempre con un acceso independiente desde el exterior, sin utilizar los elementos comunes de circulación del edificio (portal, escaleras, ascensores).
Esta medida limita de facto la implantación de nuevas VUTs a locales en planta baja o, en algunos casos, en primera planta, que puedan habilitar una entrada directa desde la vía pública. Aquellas viviendas que no cumplan este requisito no podrán obtener una nueva licencia.
Otras Modificaciones Relevantes que Debe Conocer
- Protección del Comercio de Proximidad: El Plan RESIDE prohíbe expresamente la transformación de locales comerciales en planta baja en viviendas o pisos turísticos, tanto en el APE 00.01 como en los principales ejes terciarios de la ciudad, listados en el artículo 8.10.2. El objetivo es preservar el tejido comercial de los barrios.
- Endurecimiento del Régimen Sancionador: La actividad ilegal se perseguirá con mayor contundencia. El Ayuntamiento aplicará el régimen de infracciones graves de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. Esto implica un procedimiento que, tras la orden de cese, puede derivar en sanciones económicas acumulativas de gran calibre:
- Primera sanción firme: 30.001 €
- Segunda sanción por reincidencia: 60.001 €
- Tercera sanción por persistencia: 100.001 €
¿Y qué ocurre con las VUT que ya operaban con licencia?
Esta es una de las cuestiones más complejas. La normativa define el «uso existente» como aquel implantado con un título habilitante vigente anterior a la entrada en vigor de esta modificación. Sin embargo, la aplicación práctica de las nuevas restricciones a situaciones preexistentes puede generar un escenario de inseguridad jurídica.
La viabilidad de mantener la actividad, la posibilidad de realizar obras o la transmisión de la licencia son ahora cuestiones que requieren un análisis jurídico pormenorizado caso por caso para determinar el alcance de los derechos adquiridos y su compatibilidad con el nuevo planeamiento.
Conclusión: Un Nuevo Escenario que Exige Asesoramiento Experto
El Plan RESIDE no es una simple actualización; es una redefinición completa de las reglas del juego para los pisos turísticos en Madrid. La prohibición casi total en el centro y la exigencia de acceso independiente en el resto de la ciudad, sumadas al drástico aumento de las sanciones, crean un entorno legal complejo y de alto riesgo para los propietarios.
Si su vivienda de uso turístico se ve afectada por esta nueva normativa, ya sea porque operaba sin licencia, porque su licencia actual entra en conflicto con las nuevas determinaciones o porque planeaba iniciar la actividad, es fundamental actuar con celeridad y contar con un asesoramiento legal especializado.
En nuestro despacho podemos ayudarle. Analizaremos su situación particular, estudiaremos la viabilidad de su proyecto bajo el nuevo Plan RESIDE y defenderemos sus intereses ante la Administración. No afronte esta incertidumbre solo.
Contacte con el despacho para una primera valoración de su caso.