El año 2025 ha comenzado con una ley que será transformadora en el ámbito de la Justicia. Se trata de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, y su contenido promete ponernos a estudiar de nuevo a todos los operadores jurídicos.
Sin embargo, casi al final del texto -Disposición Final 4ª-, se esconde una modificación de gran calado para los propietarios de las Viviendas de Uso Turístico y las Comunidades de Propietarios: la modificación de la veterana Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Requisitos para los pisos turísticos: PROHIBIDOS POR DEFECTO
Desde el 2019 se viene permitiendo que las Comunidades de Propietarios «limiten» la actividad turística en las viviendas de las que forman parte. Dicha limitación incluso ha recibido el espaldarazo definitivo del Tribunal Supremo en sentencias de octubre de 2024, en el sentido de extender la capacidad de «limitar» hasta la total prohibición. Para ello, bastaba la aprobación en Junta de Propietarios por doble mayoría de 3/5, debiendo inscribirse en el Registro para que además tuviera eficacia frente a terceros y nuevos propietarios. En definitiva, los pisos turísticos estaban permitidos en las comunidades de propietarios, salvo acuerdo en contrario.
Sin embargo, la nueva L.O. 1/2015 cambia el panorama por completo, dando un giro de 180º: los propietarios que quieran dedicar sus viviendas al alquiler turístico deberán contar con el consentimiento expreso de la Comunidad de Propietarios.
Incluso, se faculta al presidente a requerir a los propietarios incumplidos la inmediata cesación de la actividad de vivienda de uso turístico, bajo apercibimiento de acciones judiciales. Eso sí, acudir al juzgado requerirá de aprobación en Junta, como hasta ahora.
Estoy seguro de que no es casualidad que el nuevo artículo lo hayan situado justo debajo del que se ocupa de las actividades ilícitas, molestas o insalubres.
La nueva prohibición en la ley
Este es el texto literal de la modificación operada:
Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal.
Ley ORgánica 1/2025
Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal en los siguientes términos:
Uno. Se añade un apartado 3 al artículo séptimo, con la siguiente redacción:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»
Dos. Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que quedará con la siguiente redacción:
«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Tres. Se añade una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción:
«Disposición adicional segunda.
Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»
¿Cuándo entra en vigor?
La norma entra en vigor a los tres meses de su publicación, esto es: el 03 de abril de 2025
¿Afecta a las VUTs que ya estén realizando su actividad?
Tal y como expresamente recoge la norma, no afecta a aquellas viviendas que ya estén -lícitamente- realizado su actividad con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.
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Si tienes un piso turístico, estás pensando en implantarlo o representas a una Comunidad de Propietarios, y te quedan dudas sobre esta cuestión, podemos tratarlo personalmente: sólo tienes que contactar conmigo.