La frontera entre el alquiler de temporada y la vivienda de uso turístico no la marca el número de días, sino la causa del contrato. El arrendamiento de temporada del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos atiende una necesidad de alojamiento transitoria y acreditable: trabajo, estudios, obras, tratamiento médico o un desplazamiento concreto. La vivienda de uso turístico presta un servicio de alojamiento con finalidad turística y queda excluida de la LAU por su artículo 5.e), sometiéndose a la normativa turística autonómica.
Ahora bien, varias comunidades autónomas han fijado umbrales temporales propios para deslindar ambas figuras. La Comunidad Valenciana considera vivienda de uso turístico la cedida por un tiempo inferior o igual a 10 días al mismo arrendatario (art. 65 de la Ley 15/2018, en la redacción del Decreto ley 9/2024). Andalucía excluye de su régimen turístico las viviendas contratadas por más de dos meses continuados por una misma persona usuaria (art. 1.2 del Decreto 28/2016). En Cataluña la referencia característica son las estancias iguales o inferiores a 31 días. Y en la Comunidad de Madrid no existe duración mínima ni máxima para el arrendamiento de temporada. El riesgo, cuando la calificación falla, se mide en multas de 30.001 a 300.000 euros por infracción muy grave, según los artículos 58 a 62 de la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid.
Por qué esta frontera se ha vuelto un campo de minas
Durante años, el contrato de temporada fue una herramienta discreta y poco conflictiva. Servía para el profesional desplazado, para el estudiante de posgrado o para quien esperaba el final de unas obras. También para quien alquilaba el piso de veraneo una quincena en la playa. Nadie le prestaba demasiada atención.
Eso se acabó. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda endureció el régimen del arrendamiento de vivienda habitual y dejó fuera de su alcance los contratos de temporada. El mercado reaccionó con rapidez. En zonas tensionadas, la oferta se desplazó hacia la temporada y hacia el alquiler por habitaciones, y las administraciones tomaron nota.
Desde entonces conviven tres presiones sobre el mismo inmueble. La inspección turística autonómica, que busca actividad clandestina. Los ayuntamientos, que aprietan por la vía urbanística y de la disciplina de actividades. Y el propio arrendatario, que puede reclamar en vía civil que su contrato era, en realidad, de vivienda habitual, con la prórroga de cinco o siete años que eso lleva consigo.
A ello se suma la comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025, destinar un piso a uso turístico exige la aprobación expresa de la junta por tres quintos de propietarios y cuotas. Un mismo contrato mal calificado puede abrir, por tanto, tres frentes a la vez.
El núcleo jurídico: la causa manda sobre el calendario
El artículo 3 de la LAU define el arrendamiento para uso distinto de vivienda y menciona expresamente los celebrados «por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». La norma no fija plazos. Lo que exige es que el destino del inmueble no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La jurisprudencia lleva décadas repitiendo el mismo criterio: lo determinante es la finalidad, no la duración. Un contrato de nueve meses puede ser perfectamente de temporada si responde a un curso académico. Otro de tres meses puede encubrir una vivienda habitual si el inquilino no tiene otro domicilio y el propietario lo sabe.
El artículo 5.e) de la LAU, por su parte, excluye la cesión temporal de vivienda amueblada y equipada, comercializada por canales de oferta turística y sometida a un régimen específico. Ahí aparece la segunda pieza del rompecabezas: la comercialización. Anunciar el inmueble en una plataforma turística activa, en varias comunidades, una presunción de habitualidad y de fin turístico que después cuesta mucho desactivar.
Dicho de otro modo: la calificación no depende de lo que diga el encabezamiento del contrato. Depende de la causa real, de cómo se ofreció el inmueble y de qué puede acreditarse si alguien pregunta. Y quien pregunta suele ser un inspector con acta de por medio.
Los tres requisitos que separan un contrato de temporada de una imputación turística
En la práctica trabajo con tres requisitos que, bien construidos y bien documentados, sostienen la calificación de temporada ante una inspección y ante una eventual demanda del arrendatario. No los enumero en este artículo, y no es una coquetería editorial.
Principalmente porque los tres no pesan igual en todas partes. En la Comunidad Valenciana, con su umbral de diez días, el análisis se ordena de una manera; en Madrid, sin límite temporal alguno, de otra muy distinta.
Por eso este análisis no se despacha con una plantilla. Hay que mirar el inmueble concreto, el histórico de contratos, los canales por los que se ha anunciado, la normativa de la comunidad autónoma y el planeamiento municipal aplicable. Y después construir el contrato y, sobre todo, la prueba.
Si está en esa situación, reserve una consulta y lo vemos sobre su caso. En una sesión de trabajo podemos revisar sus contratos actuales, identificar el nivel de exposición real y diseñar la estructura que corresponde.
La respuesta cambia según la comunidad autónoma
Aquí está el gran malentendido del sector. Mucha gente busca «cuántos días puedo alquilar sin que sea turístico» y espera una cifra nacional. No existe.
La competencia sobre alojamiento turístico es autonómica, y cada comunidad ha resuelto a su manera. Algunas han optado por un umbral temporal expreso. Otras no fijan ninguno y se remiten a criterios finalistas, como la habitualidad o la comercialización en canales turísticos.
- Comunidad Valenciana: es vivienda de uso turístico la cedida por tiempo inferior o igual a 10 días al mismo arrendatario, de forma continuada. A partir del día once, el contrato sale del régimen turístico.
- Andalucía: quedan fuera del Decreto 28/2016 las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses continuados por una misma persona usuaria.
- Cataluña: la referencia son las estancias iguales o inferiores a 31 días, y además existe ya una regulación autonómica propia de los arrendamientos de temporada y por habitaciones.
- Madrid: sin umbral temporal. El deslinde descansa por entero en la finalidad y en la forma de comercialización.
La consecuencia práctica es incómoda. Un mismo contrato de quince días, con idéntica redacción, puede ser irreprochable en una comunidad y constituir actividad turística clandestina en otra. Quien gestiona inmuebles en varios territorios no puede trabajar con un modelo único.
Madrid: ni duración mínima ni máxima
La Comunidad de Madrid lo explica sin rodeos en su Portal del Consumidor. Los arrendamientos de temporada no tienen límite máximo ni mínimo de duración, y sus condiciones quedan sometidas a lo que acuerden las partes. Puede consultarlo en la página oficial sobre el alquiler de temporada.
Esa misma página añade dos indicaciones que conviene subrayar, porque apuntan justo al terreno probatorio. Primero, que en el contrato debe constar el tiempo de duración, dejando claro que la finalidad no es la ocupación indefinida ni el destino a vivienda habitual. Segundo, que debe reflejarse el domicilio habitual del inquilino, la dirección donde está empadronado y el motivo del arrendamiento.
La ausencia de umbral no es, por tanto, una patente de corso. Es lo contrario. Cuando no hay una regla numérica a la que agarrarse, todo el peso recae sobre la causa acreditada. Y la administración madrileña dispone del Decreto 79/2014 para perseguir como actividad turística lo que, bajo ropaje de temporada, funciona como alojamiento de viajeros.
Qué riesgo sancionador se asume de verdad
La cifra que más impresiona es la de la multa, pero no es la única consecuencia ni, muchas veces, la peor.
En Madrid, la Ley 1/1999 gradúa las multas hasta 3.000 euros en infracciones leves, entre 3.001 y 30.000 euros en las graves y entre 30.001 y 300.000 euros en las muy graves. Junto a la sanción económica pueden acordarse la suspensión de la actividad o el cierre del establecimiento: hasta seis meses en infracciones graves y hasta cinco años en las muy graves. Cabe incluso la clausura definitiva.
Añada a eso la vía urbanística. Los ayuntamientos pueden ordenar el cese de una actividad implantada sin título habilitante, con efectos inmediatos y por un cauce distinto del sancionador. Y añada la vía civil: si el arrendatario acredita que su contrato de temporada encubría una vivienda habitual, entra en juego el régimen imperativo del Título II de la LAU, con prórrogas de cinco o siete años y limitaciones de renta en zona tensionada.
El escenario más caro no suele ser la multa aislada. Es la combinación de expediente sancionador, orden de cese y un inquilino que se queda cinco años pagando la renta que fijó el primer contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días puede durar un alquiler de temporada?
La LAU no fija plazo mínimo ni máximo. Sí lo hacen, indirectamente, algunas normas autonómicas al definir la vivienda de uso turístico: 10 días en la Comunidad Valenciana, dos meses en Andalucía y 31 días como referencia en Cataluña. En Madrid no hay límite.
¿Necesito licencia turística para alquilar por temporada?
No, siempre que el contrato responda realmente a una necesidad temporal y no se comercialice por canales de oferta turística. Si se anuncia como alojamiento vacacional, la presunción de fin turístico se activa y con ella el régimen administrativo correspondiente.
¿Sigue siendo obligatorio el número de registro estatal (NRA)?
No. El Tribunal Supremo anuló el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024 por invasión de competencias autonómicas. Lo analicé en detalle en este artículo sobre la anulación del NRUA. El identificador válido vuelve a ser el del registro turístico autonómico.
¿Puede la comunidad de propietarios impedirme el uso turístico?
Sí. Desde abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige aprobación expresa de la junta, con el quórum de tres quintos del artículo 17.12. La reforma no tiene efecto retroactivo sobre actividades legalmente implantadas con anterioridad.
¿Y si el inquilino se empadrona en la vivienda?
Es uno de los indicios que los tribunales valoran para apreciar simulación. No decide por sí solo, pero sumado a la concatenación de contratos o a una duración prolongada, debilita seriamente la tesis de la temporalidad.
Conclusión
La distinción entre alquiler de temporada y vivienda de uso turístico no se resuelve con una plantilla descargada de internet ni con una cifra de días aprendida de oídas. Se resuelve con un análisis de la causa del contrato, de la normativa de la comunidad autónoma donde está el inmueble y de la prueba que respalda esa causa.
El marco, además, no está cerrado. Hay una reforma de la LAU en tramitación en el Congreso, comunidades que legislan por su cuenta y municipios que aprietan por la vía urbanística. En ese contexto, improvisar sale caro.
¿Se encuentra en alguno de estos casos?
Primer caso. Es propietario de un apartamento en la costa y alquila a un mismo cliente por quince días con un contrato titulado «de temporada», convencido de que así queda fuera de la normativa turística. Si el inmueble está en la Comunidad Valenciana, está por encima del umbral de los diez días y probablemente fuera del régimen turístico; pero si lo anuncia en plataformas y no ha ajustado la declaración responsable, la inspección puede apreciar comercialización irregular. El matiz decide entre la tranquilidad y un expediente.
Segundo caso. Gestiona un piso en Madrid y encadena contratos de once meses con estudiantes, renovando cada curso con el mismo inquilino. No hay límite temporal en Madrid, cierto. Pero la concatenación, el empadronamiento y la ausencia de una causa documentada pueden convertir ese contrato en un arrendamiento de vivienda habitual, con prórroga obligatoria de cinco años y renta congelada.
Tercer caso. Ha recibido una carta de la comunidad de propietarios, un requerimiento municipal o el inicio de un expediente sancionador. Aquí el tiempo corre en su contra desde el primer día.
En los tres escenarios, el momento de llamar a un abogado es antes, no después. Una vez firmado el contrato o notificado el acuerdo de incoación, el margen de maniobra se estrecha mucho. Los actos propios pesan, y lo que se escribió en su día condiciona toda la defensa posterior.
Trabajo habitualmente en este terreno: redacción y refuerzo de contratos de temporada, defensa en expedientes sancionadores en materia turística, impugnación de órdenes de cese y suspensión de actividades, y recursos contencioso-administrativos contra resoluciones autonómicas y municipales. Conozco el procedimiento y sé dónde suelen fallar los expedientes de la administración.
Reserve una consulta y revisamos su caso: qué régimen le aplica, qué exposición real tiene y cómo estructurar sus contratos para que resistan una inspección. Una hora de análisis previo cuesta mucho menos que una sanción de 30.000 euros.