Has recibido una notificación de la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid con el título «TRÁMITE DE AUDIENCIA DE ORDEN DE SUSPENSIÓN DE ACTIVIDADES». Probablemente estás buscando en Google qué significa esto y qué debes hacer. Llevas razón en preocuparte. Pero también llevas razón en buscar ayuda, porque aún estás a tiempo.
Lo primero que tienes que saber: tienes un plazo brevísimo para actuar. Normalmente son 10 días hábiles desde la notificación. Pasado ese plazo sin respuesta, el Ayuntamiento puede decretar la suspensión efectiva de la actividad y empezar a imponer multas coercitivas para forzar su cumplimiento.
Lo segundo que tienes que saber: llámame. Con eso basta para empezar.
¿Qué es el «Trámite de audiencia de orden de suspensión de actividades»?
Se trata del nombre con el que la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid identifica, desde 2026, el procedimiento mediante el cual el Ayuntamiento te anuncia que va a ordenar la suspensión de tu actividad por entender que la estás ejerciendo sin el título habilitante necesario (licencia urbanística o declaración responsable), o que tu actividad no se ajusta a las condiciones establecidas en dicho título.
No es un procedimiento sancionador, aunque puede dar lugar a él. Es, en sentido estricto, un acto administrativo de disciplina urbanística que habilita al Ayuntamiento para ordenar el cese o la suspensión de una actividad que considera irregular.
Si en años anteriores habías recibido un documento similar denominado «Trámite de audiencia cese de actividad no LEPAR», estás ante el mismo procedimiento con una nueva denominación. Puedes encontrar más información sobre esa versión anterior en este artículo de mi blog, aunque el esquema de funcionamiento es sustancialmente el mismo.
¿Por qué me han enviado este requerimiento?
La Agencia de Actividades tiene encomendadas las funciones de inspección, control y disciplina urbanística en Madrid. Cuando sus inspectores -o agentes de la Policía Local- detectan una actividad que se ejerce sin licencia o sin declaración responsable, o que no se ajusta a las condiciones del título que sí existe, pueden incoar este procedimiento.
Si tienes una vivienda de uso turístico (VUT) o un piso turístico en Madrid, la causa más habitual es que la Agencia haya constatado que ejerces la actividad de hospedaje sin contar con la licencia urbanística de uso terciario de hospedaje, que es exigible con independencia de que tengas número de registro turístico de la Comunidad de Madrid.
Este es uno de los errores más frecuentes: muchos propietarios creen que con tener el número de registro de la Comunidad de Madrid ya están en regla. Pero la normativa urbanística municipal exige un título habilitante propio. Son dos regímenes distintos, dos administraciones distintas, y ambas deben estar satisfechas.
¿Qué consecuencias puede tener si no actúo?
Si recibes la notificación y no haces nada en el plazo indicado, el procedimiento continúa sin tu participación y, salvo error manifiesto del Ayuntamiento, lo más probable es que se dicte la orden de suspensión de la actividad. A partir de ese momento:
- Si no acatas la orden, el Ayuntamiento puede imponer multas coercitivas de forma reiterada para forzar el cumplimiento. Las cuantías han aumentado significativamente en los últimos años y aunque según normativa son de 1.00, 2.000 y 3.000 € respectivamente, actualmente se ha anunciado que pueden alcanzar los 30.000 €, 60.000 € y 100.000 € de forma acumulativa.
- La orden de suspensión puede servir de base para la apertura de un expediente sancionador por infracción urbanística, independiente de la propia orden. Las sanciones por ejercer la actividad de hospedaje sin licencia urbanística en una vivienda donde no es legalizable se sitúan entre los 30.001 € y los 600.000 €, aunque debemos tener en cuenta la reciente línea jurisprudencial que cito en este artículo.
- Un acto administrativo consentido y firme puede condicionar gravemente tu capacidad de defensa en procedimientos posteriores. Además, los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas en la Comunidad de Madrid se han ampliado a 6 años desde finales de 2024.
Dicho de otra forma: no contestar no es una opción. Y contestar mal, tampoco.
¿Qué puedo hacer durante el trámite de audiencia?
El trámite de audiencia es el momento procesal en el que el Ayuntamiento, antes de dictar la resolución definitiva, te da la posibilidad de alegar lo que consideres conveniente para tu defensa. Es una garantía que reconoce la propia Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común, así como la ordenanza reguladora de Madrid.
Las alegaciones que se formulen en este trámite son importantes por varios motivos:
En primer lugar, pueden determinar que el Ayuntamiento no dicte la orden de suspensión, si se acredita que sí existe título habilitante, que la actividad ha cesado voluntariamente, o que concurre algún vicio procedimental o error de fondo en la actuación inspectora.
En segundo lugar, y aunque no consigan detener la suspensión, unas alegaciones bien formuladas construyen la base de defensa para el recurso posterior y, en su caso, para el procedimiento contencioso-administrativo. Lo que no se alega en el procedimiento administrativo puede ser después difícil de introducir ante los tribunales.
En tercer lugar, las alegaciones permiten poner de manifiesto irregularidades en el procedimiento de inspección que pueden llevar a la anulación de la resolución.
¿Tiene solución mi caso?
Depende del caso concreto. Pero en mi experiencia, hay solución -o al menos defensa- en muchos más supuestos de los que la gente cree cuando recibe por primera vez un documento como este.
Hay situaciones en las que la actividad sí es legalizable y el procedimiento puede reconducirse. Hay casos en los que la actuación inspectora ha incurrido en irregularidades que hacen anulable la orden. Hay supuestos en los que el expediente administrativo presenta defectos formales que pueden ser relevantes. Y hay casos en los que la estrategia óptima no es la confrontación sino la negociación, el cese ordenado y la minimización del daño, incluyendo la defensa frente al expediente sancionador que pueda seguir.
Lo que no tiene sentido es no hacer nada, o responder sin conocer bien el procedimiento.
¿Por qué recurrir a un abogado especializado?
Porque este procedimiento no es genérico. Tiene su propia lógica dentro del derecho administrativo sancionador y disciplinario del Ayuntamiento de Madrid. Quien lo lleva de manera habitual conoce la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid sobre estas materias, los criterios internos de la Agencia de Actividades y los plazos que en la práctica maneja el Ayuntamiento.
Soy abogado especialista en derecho administrativo y viviendas de uso turístico en Madrid. He llevado multitud de casos similares ante la Agencia de Actividades. Escribo periódicamente sobre estas materias en Idealista y mantengo este blog precisamente para que quien recibe una notificación como la tuya encuentre información útil antes de tomar decisiones.
¿Qué hago ahora?
Contacta conmigo hoy. El plazo corre desde el día siguiente a la notificación y no se detiene. Cuanto antes hablemos, más opciones tenemos.
Puedes escribirme a través del formulario de contacto, por WhatsApp, o llamarme directamente. Cuéntame qué has recibido y lo estudiamos.
¿Has recibido un «Trámite de audiencia de orden de suspensión de actividades» de la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid y tienes un piso turístico en Madrid? No esperes a que el plazo venza. Llámame.
¿Buscas información sobre el procedimiento anterior denominado «Trámite de audiencia cese de actividad no LEPAR»? Puedes consultarla aquí. La nueva denominación de 2026 corresponde al mismo procedimiento disciplinario de la Agencia de Actividades.